부동산 비과세 요건(2년 실거주) 알아보기

부동산 비과세 요건(2년 실거주) 알아보기

 

 

부동산 투자의 핵심은 비과세 또는 세금을 최소화하는 것입니다. 비조정지역은 양도 시 비과세 요건이 2년 보유이나, 조정지역 또는 투기과열 규제가 된 곳은 실거주 2년을 갖추어야 합니다.

지금부터 부동산 비과세 2년 실거주 요건에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

부동산 비과세 요건 17년 8월 2일

2년 실거주 요건은 82대책에서 시작되었다고 할 수 있습니다. 부동산에 투자에 관심이 있다면 82 대책부터 이해해야 합니다. 지금부터 살펴보겠습니다.

 

 

양도소득세

조정대상지역의 다주택자에게 양도소득세를 중과세로 부과합니다.

2주택자는 중과세 10%, 3 주택자 이상은 중과세 20%, 분양권 전매는 50% 양도세율이 적용됩니다.

 

조정지역은 2년 실거주 요건을 만족해야 비과세 특례에 적용됩니다.

 

 

재건축

2018년 1월 이후에는 재건축 초과이익환수제가 적용됩니다.

그리고 투기과열지구 내에 재건축 조합원 지위 양도제한을 더욱 강력하게 적용합니다.

 

투기과열지구에 속한 재개발 등 조합원 분양권은 전매제한을 합니다.

관리처분계획인가 이후부터는 소유권 이전등기시까지 재개발과 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 제한하게 됩니다.(17년 9월 개정안 이후 사업시행인가 조합부터 적용)

 

투기과열지구 내에 속한 정비사업 분양권은 재당첨을 금지합니다.

투기과열지구 내에 정비사업과 일반분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 투기과열지구의 정비사업 재당첨을 금지합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 비과세 2년 실거주 요건 

실거주 2년

비조정지역에 부동산을 매매할 경우 1세대에 1주택자는 2년 이상 보유하면 비과세 특례에 적용됩니다. 만약 82 대책 이후에 조정지역 또는 투기과열지구의 부동산을 신규 취득하면 2년 실거주 요건으로 조정됩니다.

 

정리하자면 다음과 같습니다.

17년 8월 2일 이전 신규주택 취득자는 2년 보유,

17년 8월 2일 당일 신규주택 취득자는 2년 보유,

17년 8월 2일 이후 신규주택 취득자는 2년 거주.

 

 

실거주 2년 요건 구분하는 방법

주택을 매도시 2년 보유인지? 2년 실거주인지 구분하는 방법은 간단합니다.

바로 신규주택 취득 시 그 지역이 조정지역(투기과열) 여부에 따라 결정됩니다.

 

여기서 조금 애매한 것이 있는데요. 바로 취득일 기준입니다.

 

일반 매매 취득일 기준

일반 매매로 신규주택을 취득했다면 취득일은 잔금일과 등기일 중에 빠른 날이 신규주택 취득일이 됩니다. 그래서 대부분 신규주택을 취득하면 잔금일이 취득일이 되는 경우가 대부분입니다. 잔금 이후에 등기를 접수하기 때문입니다.

 

분양권 취득일 기준

잔금일과 완공일 중에 늦은 날을 신규주택 취득일로 판단합니다. 완공 후에 잔금을 지급했다면 잔금일과 등기일 중에 빠른 날이 취득일이 됩니다. 완공 전에 잔금을 지급한 경우는 완공일을 취득일로 기준을 정합니다. 

 

재개발 재건축 취득일

기존주택의 취득일을 신규주택 취득일로 합니다. 

 

 

조정대상 지역 실거주 2년 예외는?

조정지역 지정되기 전에 비조정지역일떄 신규주택 및 분양권의 계약 증빙이 된다면 당시 무주택세대의 경우 실거주 2년 요건에 적용되지 않습니다.

 

가령,

대전지역 무주택세대원이 2020년 6월 1일에 분양권을 계약했다면(대전 2020년 6월 19일 조정지역 적용) 계약을 증빙하는 서류가 있을 때 2년 보유만으로 1세대 1 주택 비과세 특례에 적용됩니다.

 

또한,

조정지역으로 지정되기 전에 무주택 세대가 매매를 계약하고 계약금을 지급했다면 2년만 보유하면 비과세 특례에 적용됩니다.

 

만약,

무주택세대가 아닐시에는 조정지역 지정된 이후부터 실거주 2년을 만족해야 비과세 특례에 적용됩니다.

 

 

 

부동산 비과세 2년 실거주 피하는 방법

많은 분들이 조정지역에서 신규주택을 취득 후 2년 실거주 요건을 피하고 싶어 합니다. 하지만 아쉽게도 2년 실거주 요건을 피하는 방법은 없다고 할 수 있습니다.

 

정부는 매번 부동산 정책을 발표할 때마다 비과세 요건을 철저히 검토한다고 밝혔는데요. 

 

정상이 아닌방법으로 2년 실거주를 극복하는 방법이 있긴 합니다. 

 

 

예를 들면,

조정지역에 지정된 이후 해당 지역에서 신규주택을 취득하고, 매수자는 신규주택에 전입신고만 하고 거주는 하지 않습니다. 그리고 임차인이 전입신고를 하지 않던지, 동거인으로 하여 매수인인 2년간 실거주 요건을 갖추게 됩니다. 

 

위의 사례로 비과세 요건을 채우는 분들도 계십니다. 하지만 정부는 탈세를 세밀하게 점검하겠다고 했고, 무작위로 확인하던지, 전수조사를 진행할 수도 있습니다.

 

전수조사는 쉽지 않겠지만, 주변에서 제보를 하기도 하고 국세청에서 어렵지 않게 찾아내기도 합니다.